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深圳市9月新房成交2728套 环比增涨近四成

来源:  南方都市报 冯少文

  各地新政频出,限购限售加码调控,银行房贷持续收紧,首套房利率连续上浮。深圳中原数据显示,在深圳地区被统计的17家银行中有11家首套房贷利率上浮10%,占比过半,其中有个别银行已经停止放贷。此外,银行的放贷速度普遍趋缓。然而,除深圳外今年以来,上海地区的13家银行也全面上浮首套房贷利率,最高甚至调到基准利率的1.1倍。

  数据显示,9月新房住宅成交2728套,环比增加37.50%;成交27.3万平方米,环比增加35.70%.成交均价为54314元/平方米,环比下跌0.13%.中国指数研究院数据显示,截至2017年9月底,深圳商品住宅可售量为32268套/348.45平方米,环比增加3.86%,同比减少22.31%;去化周期为15个月,较上月缩短3.1个月,较去年同期缩短1.2月,去化周期从4月份以来持续缩短。

  整体

  全年成交量第二高 最后一周访客量减少

  深圳地产评论人邱永宽表示,9月份新房住宅成交量成为目前年内成交量次高月份,与此前预计基本吻合。由于9月份领证项目较8月份明显减少,在一定程度上导致签约成交量的后半程未能平稳续接。此外,一方面,由于部分项目将领证时点从传统的“银十”前的9月提前至8月份;另一方面,由于更长的8天长假使得月底成交量普遍减量,因而距离成交量迈上3000套大关仅咫尺之遥。而11月份领证和推盘项目将较9月份增加,成为第四季度和本年度重要的节点和表现期。

  批售方面,政府限价情况下,9月获得批售的项目量减少。据深圳规土委数据显示,9月深圳新房市场仅6项目入市,其中宝安、龙岗各2个,南山、罗湖各1个。深圳中原表示,受贷款利率上调及消费贷整顿等政策调控影响,开发商入市更加谨慎。值得留意的是,入市项目中有4个为住宅项目,共1111套房源,整体的开盘销售率仅15.7%,较8月约35%的去化率有一定差距。而受入市项目骤然减少且最后一周无项目开盘的影响,深圳各楼盘访客量均有所减少,访客指数持续低迷。

  新房

  千万豪宅共成交503套

  从区域来看,9月盐田区仍是零成交,除龙岗和龙华成交面积有所减少外,其他四区成交面积均大幅增加,其中宝安区成交9.88万平方米,环比上升109.5%,占全市成交面积的36.2%.成交均价方面,仅龙华区和罗湖区成交均价微微上涨,其余各区均价均有所下降,龙岗区均价32573元/平方米,是深圳市均价最低区域。

  从成交价格段来看,深圳中原数据显示,价格段8万以上及6-8万成交占比较上月均有所上升,其中8万以上高价段成交占比超过两成;不过,仍有64.4%的成交均价低于6万,其中4万以下价格段的成交占比最多,达到36.2%.从成交来看,9月新房市场6万以上楼盘共成交659套,环比增加54.33%,占全市成交24.2%;6万以上楼盘成交总面积为9万平方米,环比增加54.40%,占全市33.0%,占比增加4%.值得一提的是,9月千万豪宅共成交503套,千万豪宅成交套数环比增加147.0%;而其中3000万以上豪宅共成交114套,成交以深湾汇云中心和天鹅湖花园为主。

  豪宅项目批售方面,9月无豪宅项目取得预售证,仅新增宝安区的华联城市全景·和廷1个豪宅项目入市销售。深圳中原数据显示,9月一手豪宅共成交516套,环比增加114.1%,成交面积为11.36万平方米,环比增加152.9%.全市成交均价为104136元/平方米,环比增加5.2%.

  二手房

  套均总价为487万元

  深圳规土委数据显示,9月二手房住宅总成交5755套,环比微涨0.4%.受房贷利率等因素影响,深圳二手房挂牌价也出现下跌。乐有家研究中心数据显示,当前全市二手房挂牌均价为5.79万元/平方米,环比下跌1.19%.各区中有6个区挂牌均价环比为跌势,其中光明新区下跌较多。目前坪山二手住宅挂牌均价最低,为3.08万元/平方米。

  深圳中原数据显示,9月二手房套均总价为487万元,与上月相比小幅增长。总体来看,今年仍在小区间内波动。9月份中等面积成交占比提升明显,因此带动套均总价有所增长。从成交总价段的分布来看,250万- 500万中间价段成交占比出现下滑,特别是250万-350万价段成交占比连续4个月下滑。600万- 1000万价段成交占比也继续下滑。另外,150万-250万和500万-600万价段占比涨幅明显,分别环比提升1.1%和1.6%.

  市场

  去年10月以来

  投资客占比持续下滑

  邱永宽表示,自3、4月份全国调控浪潮以来,深圳二手房住宅成交量总体平稳,尽管在4-6月份成交量超过6000套主要是由于此前两波相对集中的过户成交期的因素使然,一波是年后部分笋盘的成交;另一波是4月份全国范围内的调控政策密集持续出台,使得深圳市场产生紧张的预期,进而促发了二手房的成交相对集中增加,同时,由于二手房成交的滞后性,使得市场产生的成交在随后的第二季度表现出来。而深圳今年并未出台类似全国的调控政策,此后的7月份以来,二手房成交量比较平稳,维持在5800套左右水平。由于调整经济结构和货币政策取向的改变,涉房贷款尤其是住房按揭贷款紧张,以及近期严查消费贷流入房市,使得房贷成本一路持续看涨,基本达到甚至超过了此前最高峰的2011年的下半年。目前来看,这种局面没有改善迹象,甚至有继续加深的可能。而成交量和价格均保持相对平稳,即使有个别少量的降价的笋盘出现,也是个案和特殊情况的业主行为,但这被不少购房者误读误导看作为普遍现象或者趋势性的行为,值得引起必要的认识纠偏。从去年深圳的两波颇有实效的调控政策实施以来,投机投资客比例已经非常之低,基本已将投机的人群剔除,剩下的买家和卖家基本都是刚性的,不太可能引起普遍的价格波动。

  深圳中原表示,深圳中原领先指数连续三个月出现下滑,反映二手价格出现下降。同时,从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,业主与经理人对后市看涨情绪减弱,预计后市二手价格依然会有调整压力。深圳中原强调,2016年10月新政之后,投资客占比持续下滑,今年下半年开始又有回升迹象,但是在9月全国政策频出,市场氛围偏紧,观望情绪渐浓。而9月份深圳投资占比下滑明显,主要原因是9月份资金面进一步缩紧以及政策预期加强。

  预测

  四季度房企会加大推广

  成交量或有增加

  展望后市,中国指数研究院观点认为,在货币政策持续收紧及严厉打击消费贷的情况下,短期内市场难有大起色。预计今年第四季度房企将会加大推广力度,提高年度销售业绩,成交量有望增加;成交均价方面,受各项调控政策影响,现阶段房价稳定,考虑短期内政策仍然持续加紧,后续租赁市场的完善,预计后市价格依旧维持稳中略跌的态势。

  深圳中原总经理郑叔伦表示,保持市场稳定是政府工作的重中之重,10月市场预计将继续保持平稳态势;虽然“金九银十”不再,但是从另一方面来说,也反映了房地产市场正在朝着稳定健康发展,大家能够更加理性地根据自己需求选择入市时机。

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