在新增供应低、入门门槛高企现象的背后，北京新房市场正经历着以往不曾出现过的变化。在市区供应稀缺，新盘向远郊区转移的当下，北京出现了二环与五环新盘售价逐步趋近的现象。在改善型需求占主流的市场上，产品需求和考量标准也在发生着潜在的变化。甚至有业内调侃说，这是个让地产营销人无语凝噎的时代。

　　【变局】

　　二环与五环单价均近“十万元”

　　今年年初延续至今的8万元限价，令北京新房供应出现了一个有趣现象：二环五环同价。

　　记者了解到，在今年取得预售许可的项目中，位于四至五环之间的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以78488元/平米、76980元/平米的备案均价获得了预售审批，此外，五环边的绿地海珀云翡备案均价也为75003元/平米。而在今年春天取证的中国玺项目，虽然地处南二环，预售价格也不过79459元/平米。

　　不过就在这周，北京市住建委公布了三个项目的预售许可。其中，位于南二环的中国玺和昆仑域的预售许可均价均在95000-100000元/平方米之间。位于南三环与四环之间的北京金茂府取证均价也在95000-99000元/平方米之间。

　　如此一来，二环五环同价的状况是否就此打破?

　　观察目前市场上在售的新房项目不难发现，部分位于东五环和北五环的新房项目均价也同样在10万左右。例如位于朝阳区东坝的恒大华府，同样主打271-338平方米的改善型产品，其目前的报价在11万元/平米左右。朝阳区七棵树区域的首城珑玺，主推230平米的三四居产品，均价在99800元/平米左右。而老盘推新的天润福熙大道，主推面积相对较小的102-155平方米两至三居，报价同样在10.5万元/平方米。

　　有业内人士介绍，上述五环周边的新房项目多是在8万限价前取得了预售许可，部分项目已经转为现房销售，因此在定价方面受限较小。

　　改善型普宅价格超越别墅

　　市场对改善型产品的饥渴，同样反映在别墅市场上。

　　亚豪机构市场数据显示，今年前7个月，北京住宅的成交均价为45967元/平米，相当于别墅价格的1.07倍。这也是北京自2006年开始网签以来，住宅均价首次超越别墅。

　　据介绍，这种现状还将在未来得以延续。从今年取得预售许可的两类产品来看，住宅备案均价仍然高于别墅，这预示着至少在今年之内，住宅价格将持续超越别墅。以大兴南五环周边为例，中铁建和绿地两项目的预售价格分别在73000元/平米和75000元/平米，而同区域的叠拼别墅备案价格为70833元/平米。

　　另一方面，别墅成交量也陷入了苦战。数据显示，今年7月北京别墅市场仅实现成交353套，成交面积7.97万平方米，环比分别减少9%、22%，同比更是出现54%、65%的大幅下滑。

　　有业内人士表示，眼下北京改善产品不少都是从把控总价出发去设计产品，而非单价。对于定位改善家庭、户型面积相对较大的别墅产品，必须要将总价控制在改善客群可接受的范围之内，在单价上做出让步成为部分房企的选择。

　　【分析】

　　“地段定价”或不再延续

　　目前，不仅北京新房供应在地段方面的价差逐步缩小，在土地市场这种趋势或也将延续。

　　就在8月1日北京本月首场土拍上，位于东城区的永外大街地块颇受关注。然而拍卖当天，该地块却由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下，溢价率仅为0.5%，楼面价则为5.2万元/平方米。

　　实际上，该地块限价是抑制房企热情的主要原因。根据土地出让规定，该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过9.4万元/平方米。而临近的融创使馆壹号院目前销售均价已达到15万元/平方米左右。另一方面，该用地住宅部分执行的“90/70”也成为一大短板。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，从2017年8万+住宅成交当中，套均面积在90平方米以下的占比仅为4%，而套均面积200平方米以上产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

　　在业内看来，相比于前些年购房“地段地段还是地段”的黄金准则，目前改善型客户更倾向于去考量产品的综合素质，这也是郊区项目价格受到认可的重要原因。

　　郭毅介绍，今年前七月，北京商品住宅签约量也不过15071套，创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而，与整体楼市低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

　　“这折射出了市场分化，北京市场新房全面热销的时代已告结束。”郭毅表示，项目冀望于在竞争中获得领先身位，需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中，价格的高低并非绝对数值，而是对标项目周边的一、二手房定价取得相对优势，再叠加地段与产品要素。