杨玲玲、毛中楠

　　在暂停百余商住项目网签近半年时间后，上海酝酿已久的“类住宅”整改细则终于落地。

　　近日，上海市印发《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称 “《意见》”)，提出将全面停止“类住宅”的审批，并展开全面的清理整顿工作。作为首个针对在途房源出台细则的城市，上海要求已售未交付项目取消其居住功能，此轮整顿风暴中，近1700万平方米“类住宅”项目将面临清理。而开发商作为这轮清理风暴中的责任主体，已有四房企被开罚单，其中金额最高者达8741万元。

　　记者走访沪上宝龙、复地等多家知名房企的“类住宅”项目现场发现，前往咨询购房的客户寥寥无几，销售人员态度较为消极散漫，记者多被告知“无房可售”。

　　同策咨询研究部数据显示，从年初至5月17日连续5个月的时间里，该类项目出现了“零供应”(未发一张预售许可证)，网签备案每个月仅有2万~3万平方米，为2015年3月以来网签值的最低阶段。

　　记者就上海商住项目销售进展及整改情况致电致函相关房企，宝龙地产品牌部负责人回函称，此次“5·17”商办政策的出台，与年初公司预判基本一致，宝龙将积极配合政府的清理核查工作。复地上海公司媒体对接人士在收悉记者采访函件后，回复称此次被整改的浦江驿优商务广场项目并非复地直接操盘项目，作为小股东复地全力配合合作方，严格遵照相关的法律法规执行，后续进展可咨询项目实际操盘企业上海驿优实业有限公司。

　　连续5个月“零供应” 售楼处门庭冷落

　　连日来，记者走访沪上商住项目发现，铁腕整顿政策出台后，市场得以普遍整肃，现场销售人员只简单告知“已售罄”“暂停销售”等信息。

　　5月23日，在闵行区恒南路上的浦江驿优商务广场营销中心，销售人员明确告诉记者“没有房源在售”，而已有业主入住的一栋高楼内，记者看到现场有特勤人员驻守。

　　交谈中，一名特勤提到，他们驻扎在此已有两个多月，为了阻止小区业主装修。不过，记者进入该楼栋探访发现，楼道里散落着建筑垃圾，不时有电钻声响起，仍有住户正在装修施工中。

　　现场装修工人表示，该房屋已装修有半个月，预计还要半个月左右可以完工。记者观察发现，该房屋内厨卫已安装完毕，现场有工人正站在板凳上粉刷墙面。小区保安告诉记者，特勤把守的两个多月，很少有人来看房，楼栋晚上的亮灯率也不高。

　　在此轮整顿风暴中，上海市截至目前共有147个项目被暂停销售，其中，宝龙地产旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场，闵行区的吴泾宝龙广场，嘉定区的宝龙商业中心，奉贤区的宝龙商业广场等多个项目均已被暂停销售。

　　另据权威机构提供的2016年上海房企商办销售前10名中，宝龙地产、龙湖地产、新鸿基、金融街(11.740, -0.07, -0.59%)等房企都位列其中。

　　以较为典型的上海龙湖来看，其旗下亦有体量较大的在售项目，目前亦属于“停摆”状态。上海中原地产分析师卢文曦在接受采访时表示：“现在上海在售的相关项目有龙湖商务中心，还有宝山的龙湖天街商业中心。”

　　“此外，去年龙湖在上海拿了两块商业用地，目前来看也是不好做类住宅了。”卢文曦表示。

　　5月24日，记者走访了位于闵行区剑川路和尚义路路口的吴泾宝龙广场，在售楼处附近逗留的半个多小时，记者未见有购房者前往咨询购房。走进售楼处，现场销售人员表示，所有房源均已售罄。除此之外，不再向记者透露任何消息。然而，记者查询上海网上房地产发现，吴泾宝龙广场共有190套房源，目前仍有67套可售，不过，自今年1月被暂停销售后，该项目连续数月零成交。

　　而记者在宝塔路与德富路交汇处的嘉定宝龙广场营销中心了解到，目前只有临街商铺在售。销售人员介绍称，商办类物业已暂停销售，且无法参观样板间，至于何时能够“解禁”，售价多少，并不清楚。此外，该销售人员介绍称，公司商办类项目的网签系统已经关闭，暂时无法购买，“如果真的想买房，可以先看好位置和户型，等到政策一放开，就可以直接付款购房”。

　　针对上海商住项目的整改情况以及未来规划，宝龙地产品牌部负责人表示，宝龙的主营业务为商业地产运营，项目中的自持物业比例较高。“尤其在上海的项目中，我们自持的物业面积又要较其他城市和地区高得多。针对部分受影响的产品，随着政策的明朗，公司目前正在积极和政府沟通后续解决方案;同时本着以客户为中心的原则，公司内部正在研究数种可行的解决方案，预计将在6月底前公布。”

　　违规项目被开高价罚单

　　此轮清理中，“类住宅”开发商成为整顿的一大重点。《意见》提出，开发企业在销售中存在误导行为的，支持购房人依法维护合法权益。

　　值得注意的一点是，上海市规土局随后公布了首批4个商业办公项目清理整顿典型案例：绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、D9空间、明发商业广场等项目，因涉嫌违规，被开出了行政处罚罚单。

　　其中，复地旗下复地驿优房产被处以没收1177万元违法收入、罚款36万元的处罚。

　　上海市规土局披露：“项目现已全部交房，建设单位竣工规划验收后，在二次装修中存在违法建设行为。查处时部分楼层正在装修施工中，内部功能格局基本形成，有的即将装修完工，有部分房屋将一套分割成两套，每个房间均设了上下水设施，内设卫生间和开放式厨房。”

　　此外，在典型清理的案件中，上海锦如置业开发的D9空间被开出的8741万元罚单，为几家房企中金额最大;通盈置业的绿地峰尚汇项目紧随其后，被没收违法收入2968万元、罚款56万元;明发集团开发的明发商业广场，也被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

　　按照《意见》要求，上海市将加强对商业办公项目的全过程监管。公寓式办公项目将不再审批。

　　同策咨询研究部数据显示，从年初至5月17日连续5个月的时间里，该类项目出现了“零供应”(未发一张预售许可证)，网签备案每个月仅有2万~3万平方米，为2015年3月以来网签值的最低阶段。

　　市场观察人士提出，大部分项目销售停滞后，上海现有60~70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。

　　“严厉整顿措施发布后，类似物业的投资属性降低为零，部分中介业务量急剧下滑，部分房企也会面临业绩下滑的风险，而后续商业办公项目的设计等可能会更为严苛。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　近1700万平方米商办项目待整顿

　　根据统计，上海市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。《意见》提出对“类住宅”市场进行全面整顿，分类施策，并建立长效监管机制。

　　《意见》显示，对于尚未入住的约1200万平方米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

　　对于已实际入住的约500万平方米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

　　上海市住建委副主任马韧对媒体表示：“此次整顿是长期的全面的，只有进行时，没有结束时间表，整顿过后如果类住宅现象反弹，政府不仅会对开发商从重处罚，还将把这类开发商纳入诚信系统，工商、经信、住建委都会备案。”

　　同时，为了从源头上进行把控，上海市规土局在今年4月发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公;商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。

　　记者就本次类住宅整顿的成效以及后续规划等问题致电致函上海市住建委和规土局等相关部门，截至发稿前未获答复。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可(James Macdonald)指出，虽然政府如今严厉打击不合规的“商改住”，但仍鼓励开发商和投资者按照规定将项目改造为更有利开发的用途。随着上海市场不断发展和演变，城市建设也应不断优化完善，以更好地满足市民居住和企业发展的需要。