过热楼市 面临“敲打”

　　作者： 吴俊捷

　　[ 乐有家研究中心数据显示，7月第二周(7月6日~7月12日)深圳一手住宅网签949套，二手住宅过户2895套，一二手市场成交量齐齐上涨。 ]

　　对于成交量仍在高位运转的热点楼市，政策的风吹草动总能搅扰各方的思绪。

　　先是7月4日，住房和城乡建设部副部长赶赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构举行座谈会;后是7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。

　　在此之前，杭州、东莞、宁波三个城市先后出台楼市相关新政，进一步引发市场猜测，新一轮楼市“紧箍咒”或许又来了。

　　但主管部门密集行动，并没有带来深圳楼市脚步的停歇，楼市的成交数据仍在走高。乐有家研究中心数据显示，7月第二周(7月6日~7月12日)深圳一手住宅网签949套，二手住宅过户2895套，一二手市场成交量齐齐上涨。

　　不过，以深圳为代表的一些城市的楼市“高温”，显然已经引发相关主管部门的密切关注，有关调控升级的传闻随之蔓延。市场各方眼下等待的，只是“靴子”将在何时以何种方式落地。

　　刚需企盼调控来降温

　　“进入7月份后，每天都要盯下市场有没有什么新政策出来，要不然心里不踏实。”忙于看盘近一个月，想入手一套两房的刚需族黄萧说道。

　　7月11日，银保监会在官网发布的“答记者问”中警示道：“一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。”

　　此前4月，深圳各银行被要求自查今年以来新发放的房抵经营贷情况，就与资金或违规进入楼市有关。

　　引发监管部门注意的背后是部分城市楼市的火热。

　　据中指研究院数据，6月，全国100个城市中，新建住宅价格环比上涨的有77个城市，较上月增加11个，近80%城市的一手房价处于上行区间。这属于近年少见的局面。

　　土拍市场也丝毫未受新冠肺炎疫情影响。中原地产研究中心数据显示，上半年，中国“卖地”收入最高的50个大中城市土地出让收入合计达2.29万亿元，同比上涨17.3%。

　　以深圳为例，3月初楼市迅速回到了年前的状态。乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。

　　“楼市似乎是从4月份一下子就火起来的，让人真是有点措手不及。”深圳当地的多位房产中介人士言及这轮上涨都有表达类似观点。

　　深圳一家TOP10房企的投拓部门李姓人士形容上半年的工作状态是“从失业边缘到突然间忙得停不下来”。他告诉第一财经记者，“3月份之前，工作基本处于停止状态。3月下旬之后，就一直忙于在武汉、东莞、杭州等地考察地块，基本没怎么休息过。”

　　楼市走强，“捂盘惜售”、“喝茶费”、“恶意控盘”等投机风也频频冒头，给楼市调控加压。深圳市住建局等相关机构也通过下架高价房源、约谈捂盘惜售内定房源、打击控盘炒作、出台房地产中介从业“八不准”等，步步紧跟，但也未能遏制楼市过热势头。

　　有在“打新”狂欢中“陪跑”的深圳刚需族们，在接受第一财经记者采访时，都有不同程度提及，“期望楼市调控政策出台，给市场适度降温。”

　　调控加码信号乍现

　　7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局，万科、华润置地、卓越集团等开发商，以及深圳贝壳找房等房产中介机构、业内专家举行了座谈会。

　　第一财经记者从多方消息源处获悉，座谈会并未涉及实质性的楼市调控政策层面，主要关注今年上半年深圳楼市运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况等。而发言者也对政府持续加大土地供应力度、提高深圳的开发率、降低深圳新增写字楼供应量、加快深圳“商改住”政策的落地实施等提出建议。

　　尽管倪虹并未发表任何意见，也未参与讨论。但有参加会议的不愿透露姓名人士向第一财经记者表示：“整个交流过程，大家都挺坦诚顺畅，干货多。”

　　与上级主管部门调研相伴的是各路调控传闻开始在市场间流传。其中，有涉及深户购房门槛拔高，需要缴纳两年或五年社保;税务局上调网签计税价;重新出台豪宅税标准;非深户购房者购买商务公寓也需要缴纳一定年限社保等政策。但深圳市住建局随后回应，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准。

　　7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，这也引起不少开发商警觉。

　　有关注到此事的多位深圳本地房企人士向第一财经记者表示：“长沙自从2018年打响‘反炒房战’以来，通过限售、二套限购及征重税等堵死炒房客路子，堪称‘房住不炒’的样板城市。深圳主管部门这个时点前去调研实在是有些意味深长。”

　　虽然深圳调控收紧的传闻还未落地，但诸多事件都释放出明确信号，楼市的“高温”已引发监管层及市场各方的持续关注。

　　部分城市面临“敲打”

　　有些火热的楼市，在今年上半年已经经历了调控的升级。

　　日前，楼市偏热的杭州、东莞、宁波三个城市先后迎来新一轮调控政策收紧。比如涉调控内容最多的宁波发布稳楼市“十条”新政，内容包括扩大限购范围、加大土地供应力度、强化金融政策监管等。这也被视作全国楼市偏热城市将步入新一轮调控周期的信号。

　　中原地产研究中心统计的数据显示，国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策，刷新了半年度调控次数的历史纪录。

　　从具体内容来看，新冠肺炎疫情持续的二三月，政府通过出台缓缴土地出让金、取消限制性规定等，以缓解房企的经营压力。

　　待到土拍市场启动，经济逐步复苏的4月，大部分政策内容聚焦在人才户籍新政上。与购房补贴、公积金政策调整、落户政策有关的内容，成为“后疫情”时期新政的主要特征。

　　整体而言，上半年对房地产的政策态度总体上是纾困而不刺激，着力从需求端来调控。

　　以东莞为例，政策以“控房价”为核心，规定房价限涨幅、限精装修造价上限，禁捂盘与内部转名等。引起最多人关注的“限价”一条即“首期首次申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含)”。业内认为，这意在防止“过热”，而非彻底收紧。

　　综合来看，除了宁波将限购区域范围扩大外，调控主要着力增大对新盘单次推货量、禁止捂盘等，增大市场短期的供应量。

　　相比于2016至2018年上半年的那轮楼市调控，一边是最高决策层不断提及“防控金融风险”的重要性;另一边是除了限购限贷之外，“限售”、“认房又认贷款记录”等新的调控手段的层出不穷。彼时，“一委一行三会”的金融监管体系、“资管新规”等也相继出台，以收窄楼市监管套利空间。

　　相较之下，银保监会此次虽有明确指出，部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫;要防止资金空转套利等。但涉及落实“房住不炒”的金融政策层面来看，多是禁止代销违反房地产融资政策及规定的信托产品，禁止综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房，禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资等。这些都属于常规性的房地产融资政策要求。

　　与多个城市“跟风”式发布楼市约束性调控政策相对应的是，部分二三线城市楼市成交同比跌幅依旧大于50%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉言及新近的市场动向时表示：“楼市行情还存在分化，应该不会出现大面积收紧。主要还是希望楼市以稳为主，不希望出现明显上涨和楼市炒作。”

　　华东一家中型券商机构地产行业分析师也表达了类似观点：“当前这些阶段性调控政策出台的关键在防‘炒’字，防止炒房反弹，这也符合一城一策的总体要求。”