昨日，北京土地市场推出3宗住宅用地：1宗纯商品房不限价用地(位于丰台)、2宗限竞房用地(位于大兴)，均在9月25日正式出让。

　　  丰台石榴庄，下一个地王诞生?

　　  丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，规划建筑面积：63070平方米，起始价：26.69亿元。周边新房价格：北京金茂府11万/㎡，周边二手房价格：万科红7万/㎡。

　　  今日推出的三宗地块中，最值得关注的就是丰台区石榴庄地块，该地块位于南三环，为纯商品房用地，不限价、不限70/90政策，不限售。

　　  其实，石榴庄这个不限价地块早在2018年10月2日，就已经在北京市规划国土委网站，只不过一直没有进入京楼土拍市场中。严格意义上来说，这个地块是北京市自2016年10月采用限竞房政策以来，时隔24个月，纯商品房住宅地块再次回归。

　　  今年的5月28日，当人们感叹孙河的不限价T地块拍出了楼面价69542元/㎡，“面粉大于面包”场景重现京城楼市之时，却忽略了石榴庄地块，这个北京市近三年来，真正意义上的第一个纯商品房地块。

　　  地块分析

　　  石榴庄地块的具体位置，位于在丰台区南三环外(准确的说，南3.5环附近)，宋家庄交通枢纽南侧，北京金茂府北侧，该地块建筑控制规模63070㎡。有关这个地块的发展未来，优势与劣势都极其明显。

　　  优势：

　　  南三环位置优越，“不限价地块”使得价格空间充满想象。再加之，7月15日南三环造甲村不限价地块拍出79.4亿，成为今年地王，所以，石榴庄地块未来的土拍楼面价达到6万/㎡以上，不是太大问题。同时，此地块南侧的北京金茂府目前售价已经获批到11万/㎡以上，因此，石榴庄地块未来的项目将会与北京金茂府并驾齐驱，成为北京南城豪宅的代表。

　　  劣势：

　　  由于北京南城的产业发展一直处于极其“没有存在感”的位置，没有高薪收入人士的支撑，在南城建豪宅，始终给人一种曲高和寡的感觉。另外，该地块北侧就是宋家庄交通枢纽，此地流动人口居多，周边环境些许嘈杂，多多少少会降低这个未来豪宅“高大上”的逼格。

　　  结论：

　　  在大力发展南城的规划之下，加之丽泽商务区以及大兴机场的长远未来利好驱动，以北京金茂府和石榴庄地块为代表的的南城改善豪宅项目还是属于稀缺产品，具有极高的保值增值属性。况且，“此去三环无内城”，就冲这位置，也值得众多房企为它拼一把!

　　  不论怎样，石榴庄地块的出现，证明着进入2019年以来，北京市土拍市场纯商品房地块逐渐增多的趋势。随着，孙河的T与O地块、石景山古城、丰台造甲村和石榴庄等不限价地块的逐渐出现，北京楼市“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新格局正在逐渐呈现!

　　  大兴庞各庄，共产转限竞

　　  大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块，规划建筑面积：173209平方米，起始价：33亿元。周边新房价格：中海云筑4.2万/㎡，周边二手房价格：御园小区2.8万/㎡。

　　  该地块为“限房价竞地价”，规定出让宗地中商品住房销售均价不超过42158元/㎡，且最高销售单价不得超过46374元/㎡，这个限价和同区域的2018年入市的新盘项目中海云筑一样。从这一点，可以看出北京楼市保持价格稳定的基调是不会变的。

　　  值得一提的是，此地块在2018年曾以共有产权房用地进入过土拍市场，但是流拍了。而在今年，此地块转为限竞房用地重新进入土拍市场，这其中的些许微妙，不言而喻。其实，这并不是北京土拍市场第一次出现这样的“华丽转身”事件。

　　  2018年1月，丰台区花乡白盆窑地块以共有产权房用地进行挂牌土拍，销售定价43000元/㎡，但是遭遇流拍。同年11月，该地块化身限竞房地块入市，销售均价不超过67702元/㎡，且最高销售单价不得超过71087元/㎡，最终被中铁诺德和中铁置业拍下，就是现在的南四环限竞双雄——中国中铁·诺德春风和院与中国中铁·诺德逸府。

　　  大兴瀛海，“降价”去库存?

　　  大兴区瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块，规划建筑面积：100957平方米，起始价：26亿元。周边新房价格：万和斐丽 5.2万/㎡，首开龙湖天琅6.5万元/㎡ ，周边二手房价格：瀛海家园3.5万/㎡。

　　  该地块为“限房价竞地价”，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过52449元/㎡，且最高销售单价不得超过57694元/㎡。大兴区瀛海镇可谓是北京市限竞房的“先行者”：2018年6月，瀛海府作为京楼第一个入市的限竞房，开盘火爆当天日光。

　　  于是，中海集团尝到了甜头，继续在瀛海加仓：2019年初，在经历了38轮竞拍之后，中海以44.4亿拍下瀛海镇YZ00-0803-0624等地块，此地块也被网友们戏称“瀛海府二期”。而更加吸引眼球的是，“二期”的销售限价比“一期”提高了，由5.2万/㎡提高至5.5万/㎡，一波“涨价去库存”的熟悉味道飘荡在京楼市场之中……

　　  但是，今天挂出的瀛海新地块，着实让大家有些懵bī!销售均价不超过52449元/㎡，且最高销售单价不得超过57694元/㎡，这个价格竟然低于今年初，与2017年的“一期”价格一样。“辛苦拿地近三年，一下回到解放前”，瀛海镇这一场“先涨价再降价”的剧情确实精彩。

　　  不知道此时，即将入市的“瀛海府二期”该如何是好。你说，按照5.5万/㎡卖吧，毕竟新地块比这个价格低，恐怕影响销售效果;不按照5.5万/㎡这个价格卖吧，赔本的生意不好做啊~

　　  总结

　　  2019年的8月份，不知不觉已经进入尾声，而即将来临的9月份可谓是京楼土拍的重要时刻。今天挂出的三块地将在9月25日下午进行土拍，另外，9月12日，朝阳区孙河的最后一块住宅用地O地块也会拍出。不论怎样，9月份的京楼土拍市场都值得您关注，是否会有新地王出现?是否再次面粉大于面包?不妨关注新浪乐居，了解第一手土拍详情吧~