【深度】逃离雾霾 海南卖断货!

　　春节七天，海南涌入了500多万人，雾霾之下，但求空气。

　　来源：界面新闻 彭飞

　　大批中国北方城市居民，正在蜂拥进中国最南端省份，并将此处的楼市推向高峰。今年春节，邵新及其他500多万人赶赴海南，其中很多人都向往像邵新一样，拥有一个在这里的住所。

　　邵新随身的行李箱里，一直带着两样东西：雾霾监测表和水质监测表。这已经成为这位60岁的设计师的强迫症。在他定居的北京亚运村，这个冬天的空气PH2.5值经常在200甚至更高。经过三台空气净化器过滤后，数字终于能停留在50上下。

　　家里的水质则长期在300以上(数据越低表示水的纯净度越高)。经过自己加装一套价格昂贵的净水系统处理后，水质能够达到30。邵新测试的北京水质最差的地方是通州一个小区，那个小区自来水水质超过了400。

　　而他位于海南陵水县绿城蓝湾小镇的新家里，PH2.5值长期是20以下，到了晚上开着门吹着风，有时候数字甚至是个位数，而从水龙头流出来的不用加装过滤装置的水质，长期是20左右。

　　海南省旅游委数据显示，2017春节黄金周七天时间里，海南接待游客515.76万人次，旅游总收入124亿元，同比增长18%。

　　这个数字可能不够直观，但你要知道，面积仅为两个北京市大小的海南岛，常住人口是910万人。

　　如果说过去大量赴海南旅游的是为了避寒的东北人，近几年海南岛多了很多来自北京、河北、河南的客户。和邵新一样，空气是这批客户最重要的理由。

　　这些蜂拥而至的北方人，造就了海南楼市继2009年国际旅游岛之后的又一轮疯狂。而与上一轮疯狂不同的是，这些北方人来海南买房并非为了投资，而是有着真正的刚需——他们真的是为了空气而买单的。

　　来自石家庄的曹延英已经是第二次在海南过年了。

　　第一年她只是自己一家人来，住在自己刚装修好的房子里。第二年这位河北省电子学会副理事长就把家里亲戚都“忽悠”过来了，亲戚们在陵水一个月一万块钱租个三居室，住得也很开心。

　　另一位住在陵水的保定人洪文则是带着一家人开了三天三夜的车，来到海南的，“太辛苦了，就为了吸上这里的空气，”洪文略带辛酸地说。

　　从海口到三亚、文昌、琼海、万宁、陵水，东海岸线上一路，你可以看到全中国各地的车牌。从黑龙江到新疆，从云南到内蒙，这里可能是唯一一个大量外地车辆聚集的地方，外地车辆明显要比海南本地车辆多。

　　而且在白天，三亚和海口市区的堵车甚至要比北京早晚高峰期还要严重。海南省旅游委的数据称，春节黄金周期间全省进港车辆近9万辆，而海南个人小型载客汽车有71万辆，这意味着，春节七天海南多了八分之一的私家车进入。

　　“冬天的河北没法呆，空气里都是煤灰味”，洪文向界面新闻吐槽说，有一次他在街上看到政府拉的横幅：为摘掉本市空气质量全国倒数第一的帽子而努力。在那之后，他和朋友在微信群里的聊天话题，都是去海南买房。

　　这个中国最南端省份的所有楼盘，如今都以逃离雾霾作为最直接的营销宣传语。这句话的确能够触动远道而来购房者心中最敏感的神经。

　　不仅仅是雾霾，过去一年中，伴随着中国楼市整体疯狂，及四季度后全国热点城市重启限购后挤压出的庞大购买量，让海南楼市在这个冬天的销售数据达到历史高点。购房者蜂拥而至，海南岛内也再一次出现抢购房子的“狂热”局面。

　　海南统计局的数据显示，2016年1-11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%，销售额1290.98亿元，增长51.2%。三亚市房价依旧处于最高位，达到18318元/平方米，其次是陵水，均价约16352元/平方米。

　　今年1月，海南楼市整体均价首次突破了15000元/平方米，创下历史最高纪录。三亚在春节七天的成交量，甚至比上海、杭州、南京、苏州等热点城市春节假期的新房销售总和还多。

　　度过最好的一年后，遍地都是在建项目的海南整体库存也下降了将近一半。

　　去年12月25日，据海南省召开的全省经济工作会议消息，2016年底海南省的商品房库存约为2560万平方米，已经连续8个月减少，去化周期也从2015年底的45个月降到23个月。

　　毫无疑问，由北方而来的躲避雾霾和兼顾过冬的客户，是2016年海南楼市最主要的接盘者。海南锦城机构创始人王路告诉界面新闻，除拥有超过200万人口的省会海口外，海南其他的17个市县有超过九成客户是来自岛外。其中尤以北京、天津、河北和东北等地的客户为主。这些区域正是中国雾霾最严重的地区。

　　这些客户最中意的区域还是海南东海岸线。这其中，陵水县是今年海南楼市最火的地方。

　　得天独厚的自然资源加上将近十年的片区集中开发，拥有十几公里海岸线的陵水片区成为海南年内首个销售额突破230亿元的湾区。2016年海南单盘销售额前五的项目中有三个来自这个区域。

　　最早在海南采取大盘开发的雅居乐清水湾，是去年海南楼市的单盘销售冠军。这个占地1.5万亩的项目去年实现销售额106亿元，从2009年首次开盘销售至今，这个曾经的广州五虎之一的雅居乐集团最重要的项目，已累计销售630亿元，是海南楼市的标杆项目之一。

　　在陵水县，雅居乐很长一段时间里都被视为这里的代名词。但最近几年，更多的开发商涌入，让他们在雅居乐腹地都分得一杯羹。

　　同为华南五虎的碧桂园去年也在清水湾取得了不错业绩。它们入市两年的珊瑚宫殿项目2016年实现销售额62亿元，是海南业绩排名第三的项目。

　　这个外立面土黄色、密密麻麻犹如内地保障房一般的项目，在去年年中一度还闹过很长时间的业主纠纷，售楼处甚至长期被业主占领过。但一到冬天，购房者又戏剧性地重新占领了这里。

　　因为碧桂园集团在全国范围内骇人的营销拓展能力，这个项目售楼处门前的马路春节期间经常被堵得水泄不通，一辆辆大巴和私家车，运来了一批批来自北方的躲避雾霾的购房者。

　　在雅居乐和碧桂园两大华南房企的包围下，同样位于陵水的绿城蓝湾小镇也在去年脱颖而出。这个陵水售价最高的项目在2016年迎来爆发，共卖出了1600多套房子，并以39亿元的销售额成为海南单盘第五的项目。

　　而在2017年头40天里，绿城蓝湾又卖掉了18亿元的房子，这几乎是2016年销售额的一半。海南绿城总经理张超在春节期间最头疼的事情就是，刚推出的新品海棠苑没几天就卖断货了，在海南楼市最火的时候，他们无房可卖了。

　　海南旅游地产发展近十年，正切换到了转型升级模式。发展商纷纷推出更高品质的生活和度假产品，甚至是满足长期居住需求。他们期望以此改变过去在海南单纯以临时度假为主的市场形态。

　　绿城蓝湾小镇正在做这种业态的探索者。张超告诉界面新闻，传统旅游度假之外，蓝湾小镇希望通过建立内陆各地客户不同的社群文化，让这些客户更长时间的留在项目上，从原来偶尔来之的度假地，逐渐变成他们的第二故乡。

　　重新达到历史高点的海南楼市，仿佛扫去了2009年楼市泡沫的阴影，知名房企在继续加大海南的投入。

　　中海地产在完成对中信的收购后，形成对海南市场的全面布局，华侨城也将在三亚打造主题旅游公园，万达则会在海口投资500亿元建设万达城，迈过千亿大关的融创也在12月一次性推出多个项目，完成海南旅游市场布局。

　　海南市场全国前20强房企如今仅有龙湖和旭辉尚未进入，这一改过去主要以本地小型开发商为主的市场格局。今后海南地产竞争轮廓逐渐清晰，市场规模化、集中度也将与全国趋同。市场不断升级的度假置业需求与供需结构性失衡，正在带来市场产品的大洗牌，并促使海南度假置业产品进一步变革与升级。

　　2016年重回高点的海南楼市，再一次为其全国性旅游地产市场正名。北方人逃离雾霾让海南楼市这两年多了更多客户，但几乎所有海南地产从业者都不希望这是他们取得成功的因素。推动这个特殊市场健康发展的主因，最终还要靠这个市场本身的成熟。